備受關(guān)注的自貿(mào)區(qū)土地新政終于出爐。上海市規(guī)土局和上海自貿(mào)區(qū)管委會日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于中國(上海)自由貿(mào)易綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點意見》,明確在自貿(mào)區(qū)內(nèi)實施工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策,對于存量用地只需經(jīng)過補地價即可轉(zhuǎn)性為綜合用地,開展集約化程度更高的綜合利用開發(fā)。目前在上海自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有范圍內(nèi)80%的土地為工業(yè)用地,新政實施將有利于釋放自貿(mào)區(qū)稀缺的土地資源,降低存量二次開發(fā)成本,聚焦培育“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式”的“四新”經(jīng)濟發(fā)展。 

　　以產(chǎn)業(yè)調(diào)整促“二次開發(fā)” 

　　根據(jù)總體方案,上海自貿(mào)區(qū)的范圍為28.78平方公里,截至7月底累計新設(shè)立企業(yè)已超過1萬家,以國際貿(mào)易、金融服務(wù)、航運物流、專業(yè)服務(wù)、高端制造五個方面作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　而外高橋保稅區(qū)由于已經(jīng)開發(fā)了20多年,原來的主要產(chǎn)業(yè)功能集中在保稅倉儲、加工貿(mào)易以及物流。自貿(mào)區(qū)成立后,隨著服務(wù)業(yè)的擴大開放,原來以貨物貿(mào)易為主的區(qū)域,逐漸集聚服務(wù)貿(mào)易,尤其是金融服務(wù)。產(chǎn)業(yè)功能的調(diào)整必然會帶來形態(tài)功能的調(diào)整,大量工業(yè)用地要適應(yīng)未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展和服務(wù)功能的拓展,就要提高土地利用效率,也就是所謂的土地“二次開發(fā)”。

　　此次出臺的《意見》涵蓋16條,涉及土地供應(yīng)、地價管理、存量建設(shè)用地盤活等方面,明確提出上海自貿(mào)區(qū)將鼓勵地塊用途兼容,用地類型實現(xiàn)兩種或兩種以上用途混合。為了盤活自貿(mào)區(qū)內(nèi)的存量用地,自貿(mào)區(qū)內(nèi)存量用地可以通過補差價的方式轉(zhuǎn)為綜合用地。

　　《意見》中關(guān)于綜合用地的定義是指,土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(zhì)(商品住宅用地除外),且每類性質(zhì)地上建筑面積占地上建筑面積比例超過10%的用地,包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式,與控制性詳細規(guī)劃中的“混合用地”規(guī)劃性質(zhì)相對應(yīng)。經(jīng)過批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)型為綜合用地的,土地權(quán)利人需要按照市場評估價補繳土地價款。

　　綜合用地探索“彈性出讓” 

　　針對供給方式,《意見》稱,綜合用地主導(dǎo)用途不同,供地方式也不盡相同。例如,主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地的,就必須采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地;

　　主導(dǎo)用途為研發(fā)總部類用地、工業(yè)用地、倉儲物流用地的,其產(chǎn)業(yè)項目類用地可以采取帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓方式供地;主導(dǎo)用途符合劃撥目錄,附屬用途不符合劃撥目錄的,可以以協(xié)議方式供地。

　　而在出讓年限上,涉及用途為新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、倉儲物流產(chǎn)業(yè)項目類用地出讓年限不超過20年。國家和本市重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目,按照本市相關(guān)規(guī)定和程序認(rèn)定后,以認(rèn)定的出讓年期出讓,最高不超過50年。涉及用途為工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類、倉儲物流通用類用地的最高出讓年限為50年。

　　根據(jù)《意見》,對于綜合用地出讓底價的確認(rèn),則是由自貿(mào)區(qū)土地招拍掛辦公室委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行市場評估,根據(jù)評估結(jié)果,結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場情況等因素綜合確定出讓底價。其中,采取協(xié)議出讓方式供地的,出讓底價不得低于綜合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價乘以其比例之和的70%。采取帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓方式供地的,出讓底價不得低于綜合用地各用途對應(yīng)基準(zhǔn)地價乘以其比例之和。而研發(fā)總部通用類用途部分的出讓底價不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的80%。

　　此項新政已于今年8月1日起開始施行,有效期為兩年。上海自貿(mào)區(qū)管委會副主任朱民此前透露,目前,整個自貿(mào)區(qū)還有將近5平方公里的土地可以進一步開發(fā)。